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标题: 新版《商品房买卖合同示范文本》的启用，对你是利是弊？ [打印本页]

作者: 生命警戒线 时间: 2016-11-26 17:21
标题: 新版《商品房买卖合同示范文本》的启用，对你是利是弊？
新版商品房买卖合同已于2016年9月1日正式启用，此前，我市在售的商品房多使用的是2000年版本的合同。但今年9月1日前，房地产开发企业与购房者进行网上签约的，仍可使用旧版合同，在新版合同正式启用前购房合同已经备案的，不用更换新版合同。
那么新版（2014版）与旧版（2000版）的合同都有哪些区别？对购房者购房将会造成什么影响？新增条款又能给购房者带来哪些好处？
一、变化：所增内容更着重保护购房者的利益
此次颁布的买卖合同示范文本依然分为预售、现售两个版本，条款基本一致，实践中我们更多用到的是预售版本的合同，该预售合同文示范本主合同条款29条，同时还有11个附件，篇幅内容较2000版本增加较多，另外各条款内容都更加细化，另新增了商品房抵押、房屋权利状况承诺、预售资金监管、商品房交付条件、面积差异处理、商品房质量、合同备案与房屋登记、前期物业管理、建筑物区分所有权、买受人信息保护等方面的条款和内容。这种变化也反映了此次合同文本约定更加细致化、规范化的特点。

针对商品房交易中容易产生的纠纷，特别在商品房交付、商品房质量、违约责任等方面，新版合同均进一步明确和细化，此举为减少和有效解决交易双方的矛盾提供了依据。增加的内容大多对购房者有利，对开发商进行了制约，特别是在补充协议的约定方面，着重保护购房者的利益。

二、新版合同实行对购房者有何益处？
关键词一：房屋权利
新版合同要求出卖人对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三个方面进行承诺。如果违约，并导致购房者合同无法登记备案或无法办证的，购房者有权解除合同，出卖人须退还全部房款并付利息，给购房者造成损失的，出卖人须支付“已付房款一倍”的资金或者赔偿买受人的全部损失。
此举在买卖双方信息不对称的前提下，引导开发企业全面地、客观地告知购房者商品房的基本状况及所有权问题，使购房者全面了解信息，合理评估。因此，购房者在购买房时，一定要问清楚该房屋的产权所属问题，是否存在买的房子已经被卖给了他人等情况，一定要了解清楚，以保证自己合法权益不受侵害，降低购房风险。

关键词二：预售资金监管房款
新版合同规定，商品房的全部房款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。
这项规定可以使开发商使用钱更加公开透明，购房者清楚的看到资金动向，以减少烂尾、开发商跑路等忧虑，但小开发商开发的房子还是要谨慎对待，因为小开发商工程建设过程中就很有可能会出现资金流转不畅问题，因此，要买房还是要尽量买现房或品牌实力强大的开发商开发的房产呦。

关键词三：商品房交付、办证
新版合同规定，商品房必须取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告才能交付，且在交付时，水、电、气、暖等配套设施必须齐全，其他公共服务及配套设施也须达到双方约定的条件，如有违约按约定方式处理。

另新增查验房屋条款，特规定出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验房屋和办理交付手续的前提条件。
这项条款对开发商杀伤力极大。首先，此举能够弱化开发商“卖完房子就完事”的思想，交付前查验房屋质量，更好地维护了购房者的权益。
其次，对开发商产生极大的限制，因为目前，大多数商品房在交房之前都未办下来建设工程竣工验收备案证明文件。按老合同约定可以交房的楼盘，在新合同的规定下，想要在近期交房，这几乎是不可能的。买房者在开发商交房前一定要让开发商提交建设工程竣工验收备案证明文件等相关材料，多一层法律保障，不至于千辛万苦攒下钱买的房子，出现打水漂的情况。
另外，如果没有此证，就算是交了房，购房者也无法办理房产证，只有等开发商拿到此证之后，才可办理。因此，当你急需用房产证办理其他例如护照、贷款等有关手续的时候，却因没有房产证而耽搁，就得不偿失了。因此，对于没有拿到建设工程竣工验收备案证明文件的楼盘，在买房时需要考虑你未来一两年内的规划，是否能接受不能办理房产证的事实。

关键词四：商品房质量及保修
新版合同对商品房质量、保修责任及最低保修期限进行了明确。地基基础和主体结构，其他质量问题，装饰装修及设备标准，室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施这四个方面，如果不符合相关标准，购房者有权要求出卖人进行整改、赔偿，甚至解除合同等。

新版合同特别新增质量担保，如果开发商不承担保修责任，必须由另一家单位来承担连带责任，这家单位可以是开发商的股东或者关联公司，以解决项目公司被注销后的商品房质量问题。
此举对商品房建筑环保和能效指标提出明确要求，更加注重对购房人权益的保障，当购房者在收房、验房时，发现房屋质量不符合相关标准，无论是要求开发商进行整改、赔偿或解除合同都有据可依。在此也提醒购房者在遇到此类问题时，不要忍气吞声，应按照合同约定依法维护自己的合法权益。

关键词五：公共建筑物区分所有权
新版合同细化了建筑物区分所有权，增加了共有权利的约定，明确建筑物的基础、承重结构、通道、大堂、避难层、设备层等部分，道路、绿地、物业服务用房等归全体业主共有。

看似各种公共部分都是属于业主共有的，但对于上述公共部分是否归入公摊面积，还需双方共同约定。
此举明晰建筑物区分所有权人的权利义务，将有效避免因为产权不明确，对建筑物区分所有权关系中所常遇到的一些较具争议的问题，而导致开发商和业主产生纠纷因素。因此，像小区的车位、车库、会所等建筑的归属权问题，都需双方自行约定。购房者在购房时，只需明确类似建筑物的所有权划分问题就行了。

关键词六：购房者隐私
新版合同明确，开发商对在卖房过程中收集到的购房者信息有保密义务，除非因法律、法规规定或公检法、纪检部门执行公务需要，未经购房者书面同意，出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露购房者信息，或将购房者信息用于履行本合同之外的其他用途。
此举有效防止购房者信息的泄露和滥用，避免买过房后各种装饰公司等的电话骚扰，杜绝安全隐患。如果你发现那些向你推销产品的竟然知道你的电话和姓名，并发现你的电话号码是他们从开发商那里得到的，你就可以保存证据来维护自己的合法权益了。

关键词七：面积差异、税费
新版合同规定，商品房在交付时，针对面积差异，给出了三种处理方式：按套内建筑面积、按建筑面积、按套计价的约定，及实测（套内）建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）或是超出3%这两种情况进行约定处理。

另外，因预测面积与实测面积有差异，导致购房者不能享受税收优惠政策而增加税收负担的，双方可以事先约定，由哪一方来承担税费差额。
作为新版合同的一大亮点，此举主要针对目前市场上房屋建筑面积、套内面积的由于预测和实测不同而衍生层出不穷的纠纷现象，而新版合同规定的这一点则有利于购房者维权。因此，购房者在签订合同时，一定要看清关于面积差异的处理方式，以及由于面积差异导致不能享受税收优惠政策而产生的税费差额由谁承担。

关键词八：违约
新版合同细化了买卖双方的任何违约责任，明确了解除合同的条件、程序以及相应赔偿的计算方式。
此举明确买卖双方的责任义务，对易产生纠纷的环节明确规定，能够有效避免违约产生的纠纷问题，并使违约产生的纠纷能够在合同上找到解决之道。因此，购房者在签订合同时，需要注意违约条款的责任划分问题，除了自身需要遵守的义务责任外，如果事后开发商出现违约的情况，也可以按照合同依法处理。
关键词九：补充协议
旧版合同中补充协议往往由开发商制定，开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任，这几乎是房地产市场中的潜规则，这对于购房者来说非常不公平。而新版合同补充协议明显大幅度减少，还特别强调了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。
此条款比“交房”项的杀伤力有过之而无不及，它更多的倾向于保护购房者的利益，使得众多开发商手头现有的补充协议文本条款多数都需要重新拟定，更加公平公正。这也是为何9月1日已经到来，而大多数售楼部仍然看不到新版合同的影子的原因。因此，在签订购房合同时，购房者应仔细查看补充协议，以免出现不对等、不公正的条款而不自知。

置业作为人生头等大事，针对买房过程中最重要的交房、办证问题，更应该着重考虑。

若交房时未取得建筑工程竣工验收备案证明文件，说明这个工程还要一些不完善及不符合要求的地方。这时候你买的房子，即使你住进去，那也算“期房”，而不是“现房”。另外，在没有获取竣工备案表之前，肯定拿不到房产证，还不能算是该房产的法律意义上的拥有者。房产证是一切买卖交易的基础法定文件。没有房产证，买卖、交换、出租、贷款抵押等都无法进行，即使签定了相关合同或协议也会被视为无效，不能受到法律保护。

因此，对于购房者来说，在9月份前已经置业，但未签合同的，现在尽量使用新版合同进行签订，保障相对更有力度。但在九月份以前使用旧版合同已经签订，并且处于结婚当头、急需改善住房条件的购房者，如果开发商可靠，楼盘信誉较高，且已经成功交房，也不必太过担忧，不必因为一纸合同限制了自己的生活。

作者: 寻找姚黄 时间: 2016-11-26 17:53
应该更有利

作者: 百℃度一下 时间: 2016-11-26 17:57
顶

作者: 乌龙集玉皇阁 时间: 2016-11-26 18:08
顶

作者: 绵羊与猪_ 时间: 2016-11-26 18:24
顶起来

作者: wilson 时间: 2016-11-26 18:32
基本没有用！

作者: 007很坏 时间: 2016-11-26 19:00
不懂

作者: 生命警戒线 时间: 2016-11-26 19:09

007很坏发表于 2016-11-26 19:00
不懂

闲了多学习

作者: 007很坏 时间: 2016-11-26 19:10

生命警戒线发表于 2016-11-26 19:09
闲了多学习

知道了

作者: 淮河左岸 时间: 2016-11-26 19:17
专业为你顶帖

作者: 生命警戒线 时间: 2016-11-26 19:27

淮河左岸发表于 2016-11-26 19:17
专业为你顶帖

谢谢兄弟

作者: 生命警戒线 时间: 2016-11-26 19:28

007很坏发表于 2016-11-26 19:10
知道了

我坚信你会走向成功之路哥支持你

作者: 007很坏 时间: 2016-11-26 20:06

生命警戒线发表于 2016-11-26 19:28
我坚信你会走向成功之路哥支持你

一定的

作者: 庚申 时间: 2016-11-26 20:44
谢谢专家

作者: 生命警戒线 时间: 2016-11-26 20:46

庚申发表于 2016-11-26 20:44
谢谢专家

希望可以帮到大家买房子不容易有些细节性问题别受骗

作者: 461735945 时间: 2016-11-26 21:28
政策制定的是好，在淮滨能实行下来不？说都会，做的怎么样就不好说了。

作者: 生命警戒线 时间: 2016-11-26 21:38

461735945 发表于 2016-11-26 21:28
政策制定的是好，在淮滨能实行下来不？说都会，做的怎么样就不好说了。

有法可依总比盲目受骗好，我们学习了懂得了政策在购买房屋时就可以和售房人员交谈

作者: 淮河左岸 时间: 2016-11-27 05:15
顶帖

作者: 安沫 时间: 2016-11-27 07:34

生命警戒线发表于 2016-11-26 21:38
有法可依总比盲目受骗好，我们学习了懂得了政策在购买房屋时就可以和售房人员交谈

我不用学习，如果我再买房子直接拉你就好了，

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