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09年开发商还能降多少房价 楼市09基调推测
2008年接踵而至的天灾人祸严重地摧毁了国人多年累积起来的安全感。人们习惯性地把希望寄托在2009年，可是，在我看来，牛岁楼市未必牛，丑年地产难免丑。
横：诗曰：横看成岭侧成峰，远近高低各不同。
不识庐山真面目，只缘身在此山中。
横生凶险是贯穿2008年的主调。不仅国内形势如此，国际大势也是这样。世界唯一超级大国惊爆次贷危机，引发金融海啸，重创美国经济并不可逆转地波及全球，说世界经济发动机要熄火了有点夸张；但以美元为世界货币的全球经济秩序动摇了是不折不扣的事实。
2009年是2008年的延伸，全球性的经济大萧条才刚开始，对实体经济的渗透日紧一日；对各产业的打击全面展开，可以显见，这一轮经济危机的周期非数年难以了结，09年正是第二年，指望经济危机在这一年终结无异于痴人说梦！
全球经济一体化时代，地球村任何一方都难以独善其身；以过半巨额外汇持有美元和美国国债的中国部落更是如此！出于政治考验不能大量抛售美国国债；基于经济立场必须斥巨资“救市”——美其名曰“做一个负责任的大国”，其实就是“为美国的错误埋单”！国际舆论一改常态的高调吹捧中国在拯救世界经济危机中的角色和作用，其实是想强化中国的责任和担当，事实上，他们的目的基本达到了！
国际政治环境却并不会因为中国的“大国风度”而在2009年有根本性转变：新任总统奥巴马是非州裔却并非华裔，他主政下的美国政策会有变数却走不出“平衡”的传统；原以为欧盟是清一色的绅士群，殊不料轮值主席、核心国家法国总统并不买中国帐；日本换了首相，换不了的是日益坐大的右翼势力；海峡对面蓝领当道，绿营却并未因陈水扁的被羁押而消亡；俄罗斯给了一个边界的安定，但能源紧箍咒从未远去；印度的嚣张、朝鲜的固执、南海的阴影、达赖的流亡，都是牵扯中国神经、干扰中国经济的绊脚石……
在国际上慷慨解囊却又险象环生的中国回到国内又要为扩大内需、拉动增长而战，政府的重负可想而知。
在这一大形势下，2009年国内各大产业不可避免地面临严峻考验，国家宣传机器出于稳定民心的考虑，可以刻意淡化经济形势的严重性，这也造成对经济形势各自感知度不一，所谓“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”！广东的副省长可以站出来辟谣说珠三角没有出现倒闭潮，但外贸出口的大幅下滑却已经通过国家正规渠道明确发布。“不识庐山真面目”的乐观主义者可以列举2009年的很多利好消息，但即便从不看报纸的卖废品的老头，也知道每近废铁已经由最高的近2元暴跌到现在的1毛多！
前些年为发展GDP肆意掠夺资源导致环境恶化，2009年天灾不可避免；急功近利的西方管理模式主导下的工商企业，生产的人祸也将不会绝迹，两者的损失将是一笔天文数字，自身难保，何以扶人？！四川地震如果推迟半年，救援力度特别是社会的支援强度恐怕要打折扣……
房地产仅是众多行业中的一员，没有理由一枝独秀！
竖：诗曰：竖挑鼻子圆瞪眼，针尖麦芒积深怨。
连年混战无天日，谁人一朝破局僵？
竖旗自救或求援，是开发商度过难关的两大法门。但问题远没有那么简单。
买卖无非供求：
从供应量看：商品房滞销的由来已久，使开发商手中存货满仓，据阿祥介绍，仅南昌一地，现库存积压的商品房总量就超过400万平方！资金短缺成为通病，以贷款和货（房）款为主要资金来源的开发商两路受制，财务成本成倍增长而投资计划被迫一再修正。
前几年高价拿的地这几年都将持续建房上市（否则要征收闲置费甚至收回）。2009年要实现05版、06版规模的年度任务已是难于上青天，去化历史遗留的商品房更是难上加难！
从需求量看：不排除“刚性需求”的客观存在，但改善型买房的大面积萎缩、投资型购房的成建制消失，使楼市供求矛盾进一步激化。
饱受高房价之苦的消费者对房价降幅具有很高的期望值；更要命的是这种期望值具备高弹性和随意性！房价降价可以促进销售，但不一定成比例。当降价幅度大但促销收效小且后遗症明显——反而点燃先期买房群体的退房潮或补价差运动的烈火的时候，开发商降价促销的原动力弱化了：不降价是等死；降价是找死！价格成为楼市死结，2009年开发商能降多少价？消费者满意度能提高到多少刻度？冰冻三尺，非一日之寒，2009，不可能颠覆既有的楼市格局。
撇：谒曰：撇来撇去，撇不开买家心头意。
撇去撇来，撇不掉买方手中财。
撇开复杂的产经理论不说，楼市的症结点在房价；突破口在成交。
由于众所周知的原因，2009年中国绝大多数百姓的钱袋是不太可能比往年更阔绰，换言之，2009年买方的购买力在弱化。而对前途的忧虑，使捂紧口袋成为国人的必然选择，换言之，购买欲正在走向冷淡。
再从卖方看，现有项目中，房价的构成因子的变化趋势是：
一、地方政府把持的土地价非开发商所能撼动；
二、政府制订的规费标准关于开发商直接缴纳的那部分无动于衷；
三、当局制订的税收标准关于开发商直接缴纳的那部分牢不可破；
四、开发商向政府缴纳的所有直接费用和间接费用无一例外地要计入房价成本；
五、开发商缴纳的所有税款无一例外地要计入房价成本；
六、开发商的利润率有收缩空间，事实上也有松动迹象，但肯定有底线，且底线调整是节节退让非一步到位，退让至今自认为已经偏低但买方坚称仍很高。
这六条中，目前能动的只有第六条，前五条纹丝不动，你说房价格能实现“软着陆”吗？除非前五条在2009年实现蜕变，否则，楼价决不会狂泻；楼价不狂泻，销量就不会猛增，牛年的楼市就无法变成“牛市”！
捺：赞曰：卖方满腹委屈，按捺不得。
买方满腔怒火，按捺不了。
楼市2009，丑闻按捺不住！
捺不住性子，理性也就渐行渐远。
事实真相是，早在2008，楼市的火药味已经很浓了。博奕各方早已捺不住性子了——
宁死不降价，倔强的老板按捺不住了！
不买房运动，倔强的市民按捺不住了！
断供退房补价差砸售楼部，倔强的已买房的人按捺不住了！
深圳不救市，倔强的地方政府按捺不住了！
我跟你打赌，倔强的学者按捺不住了！
不救会崩溃，倔强的行业协会按捺不住了！
唱涨必拍砖，倔强的网民按捺不住了……
生产力备受摧残！却可以逐步恢复，比这更可怕的是生产关系的日益恶化！！买卖双方反目成仇，这一难以修复的棘手问题，因为迄今为止不受重视（政府、开发商、学者、媒体不约而同地只拿价格、成交量、救市额度等市场数据和政策数据说事）而导致毒化成邪、病变成瘤！现在，价格壁垒似乎成了一切；有朝一日，买卖双方对于房价达成共识了，却发现心理障碍横亘在前难以逾越！心理障碍的拆迁难度甚于价格壁垒。
市场的政策的、价格的心理的，如此重重的重重困难，2009年能一古脑一锅端一了百了吗？显然不可能！
但无论老板老百姓老教授老记者，在2009年，都还要活命，都还要发财、富裕、潇洒、浪漫；官场的拜把兄弟还是要拿钱买官；记者的封口费还是要支付；二奶生了孩子还要买奶粉——而且必须买比三鹿更贵的奶粉，一句话，没有钱，万万不能！
由于以上可以预见的理由，2009年，人们将比2008年更绞尽脑汁更不择手段更匪夷所思地“苦干加巧干”：
胆子比“炮轰18亿亩耕地生存红线”更大；
手法比“买通权威专家断言房价触底”更新；
套路比“降低得房率以弥补房价降幅”更巧；
步子比“中介卷款潜逃”更快！
诸如此类的丑闻，在2009年将层出不穷，由此预测，“丑”年楼市，可能真的很“丑”。 |
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发表于 2009-1-7 15:47:18
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