淮滨又规划新城区了，有图有真相！

admin · 发表于 2012-2-27 18:58:43

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淮滨新区（火车站组团）发展前期规划

项目区位：
位于栏杆镇乌龙大道以西，太平路以北，淮滨站南侧。该地块位于淮滨县县城的最北端，临近周边固城乡，偏离城市中心，与县中心有一定距离。

项目性质：
项目体量较大，本次研究地块面积约1082亩，未来属于区域性开发项目。

更多新区规划详情请继续往下面看

admin · 发表于 2012-2-27 19:00:41

行政区划

城镇划分：淮滨县现辖7个镇、10个乡，县人民政府驻城关镇。
总面积：1208平方公里
城市空间发展战略：一个中心、两个环、十字交通连两片
“一个中心”—县城为中心；
“两个环”—淮河以北地区形成一个辐射广大农村
地区的重点经济发展和城镇建设环；淮河以南也形
成一个环，包括张庄、王店、期思、谷堆等。
“十字交通连两片”。

admin · 发表于 2012-2-27 19:01:42

淮滨县城市布局结构

城市总体布局结构为“两轴一中心，一区四组团”。
“两轴”：乌龙大道、淮河路，淮滨县城的城市发展轴。
“一中心” ：在乌龙大道与淮河大道的交叉口附近形成城市的政治、文化中心。
“一区” ：利用城区内组团间的低洼地，改造建设淮滨
县城以水为主题的生态景观区，同时为区域内的排涝服务。

“四组团” ：
核心组团—北岗、桂花岗、栏杆地区构成的城市组团；
火车站组团—火车站地区；
老城组团—围堤内的淮滨老城；
新区组团—在淮河桥四环道附近开发建设城市新区。

admin · 发表于 2012-2-27 19:02:59

淮滨县-交通体系

“公铁水一体化” 构建特色交通运输网 :“公铁水一体化”即公路（淮息、淮固两条高速公路，S216、S337、S336三条干线公路）、铁路（京九铁路）、水运（淮河淮滨港）三位一体连接交会成特色交通运输网。

城市道路体系： “两轴”（南北向乌龙大道，东西向为淮河路），淮河大道、西环路、白露河路、桂花路等次干道。

admin · 发表于 2012-2-27 19:09:15

小结：

淮滨县地址位置优越，豫皖交界，淮滨、洪河之滨，为城镇的发展预备了良好的自然资源；

淮滨县传统产业独特，如船舶、轻纺、酒业等，为城镇的经济迅速增长奠定了一定基础；

淮滨县GDP总量、人均GDP、居民可支配收入等单点经济都保持比较平稳的发展步子，为后续全县经济的发展给予了强烈支撑；

淮滨县政府对火车站组团的扶持，及项目附近客运、货运的优越性，为该项目迅速成长起到有力的后盾。

admin · 发表于 2012-2-27 19:10:30

项目资源研判

淮滨于2009年6月编制完成了《淮滨县产业集聚区总体发展规划（2009-2020）》（送审稿）。

淮滨县已形成了以轻纺、造船、食品等为主的工业体系。产业聚集区是河南省首批确定的175个产业集聚区之一。工业集聚区发展定位以轻工纺织产品为主导，副食品加工为特色的综合生产基地。

2007年-2010年，建成区面积已达4.3平方公里，现有企业（单位）57家，其中工业企业37家。2009年，实现营业收入31.09亿元，完成税收4374万元，解决就业12115人。

admin · 发表于 2012-2-27 19:15:18

项目的发展背景

从未来规划看，本项目处在区域经济发展的主轴上，这对项目来说是未来发展的最大利好。项目属于火车站组团，毗邻未来规划的仓储中心。

admin · 发表于 2012-2-27 19:16:35

地块发展现状:外部交通基本完善，道路通达性较理想，但形象破旧，近期物业价值难以释放离商业中心有一段距离，现状较差，形象破旧，交通状况良好，常住人口少，多为早年周边村民

这里属于栏杆镇，我们就住在火车站旁边的二层楼这，一间上下两层，01年买的两间13万，现在一间要8~9万了，这里除了通电以外，水，煤气全部都没有••••••周边有一个村四个队，一共两千多个人，当地有个菜坡小学，周围有服装厂，贤城临街商铺，金淮河实业等•••
——栏杆镇火车站旁边居民

淮滨站可到北京、深圳、南昌、郑州等地，每天2~3趟火车经过，大概一共有十趟过路车经过此站••••••火车站旁边这个较小的物流园，主要运输化肥，粮食等，但效益不好，之前大概今年至今还没有业务产生•••
——栏杆镇火车站旁边居民

admin · 发表于 2012-2-27 19:20:01

块外部条件分析：地块周边尚无开发，短期内地块价值难以体现

地块四至分析小结:
• 现阶段周边开发程度低，以农田及自修民房为主，商业价值低
• 周边用地属性基本未确定，只能作为参考条件
• 地块周边规划四面环路，有利于组织商业人流及车流
• 北面淮滨站人流是现阶段项目最重要的消费人流

地块周边道路商业价值排序:
乌龙大道＞ B 规划路＞ A 规划路

admin · 发表于 2012-2-27 19:23:34

项目SWOT分析

优势：
地块规模较大，可塑性强，地块较为平坦，现为农业用地，菜坡小学

劣势：
交通情况较差，通达性一般，相对较偏僻，无生态资源，周边形象较差，现状资源不足

威胁：
周边氛围较差，无商业，居住环境较差，人气不足

机会：
火车站周边，铁路交通相对便利，县区楼市大环境向好发展，有一定的产业支撑

admin · 发表于 2012-2-27 19:24:57

立足项目本体条件看项目的发展优势和劣势

项目紧邻城市主干道乌龙大道，交通的通达性强，未来地块价值将不断提升；但项目现阶段人流量有限，周边土地尚未开发，且淮滨站客运层级不高，难以对项目开发经营形成有力支撑，项目地块价值在近期难以得到最大释放；本项目的规模大，可塑性强，将具有一定的市场规模效应；可根据项目内部地块价值的细分，通过分期开发的模式逐步培育市场，逐步释放和拉升项目的价值。

admin · 发表于 2012-2-27 19:27:44

目前淮滨商业主要零散分布在新老城市中心、形象较差，虽业态种类重复，但规模不大，档次不高，大规模集聚发展的机会小

目前淮滨主要以零售商业业态为主，零散分布在老城区中心和北岗乌龙大道东侧、规模尚未形成，且形象较差，主要为周边区域服务主营项目集中为建材、五金、家居、汽配等，租金水平不高，商业价值难以体现

乌龙大道板块：建材、五金机电店
面积20-30m2,租金1000元/月

老城区中心板块：家居、汽配、五金店、电动车
面积50-60m2,租金800-900元/月