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楼主 |
发表于 2015-10-28 18:52:08
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来自： 浙江杭州
中国房地产的泡沫正在破裂：分化格局将长期存在
赢商网10-26 11:50 / 查看原文
泡沫（专题阅读）论在中国楼市喊了很多年，可是始终谁也没见过什么泡沫，反而是越盼泡沫破裂而房价越涨。结果天天喊泡沫的人一次次错失购房良机，成为最大的失落族。那么中国楼市到底有没有泡沫呐，这个问题没有统一的答案。但康老师以为，只要有人买卖的市场行为就不存在泡沫，只有没人买的才算泡沫，这么看来大城市的房产就没有泡沫，尤其北上广深一线城市更没有泡沫，因为限购令还在实施，反而说明这些地方更多的是房价有足够多上涨的动力。那么这么说中国楼市就没有泡沫了，当然不是，康老师认为越是便宜的房子越有泡沫，尤其是中国广大的农村的房子才是真正的泡沫，因为那些农村的房产根本就没有人买。我在前面的文章《房地产（专题阅读）到底是什么》告诉了大家购买房产其实就是在购买房产周边的国家财富，而国家财富的具体表现形式就是城市的各种公共配套设施，所以我研究出的结论就是房子的价值就是房子周边各种公共配套设施的价值总和，房子周边的公共配套设施越多，房子的价值就越高。所以，房价越高的城市就代表了这个城市提供的公共配套设施越完善，当然也就代表着人口越多，机会越多。北上广深这四个一线城市不仅房价在中国最高，人口也最多，城市提供的适合人居住生活工作的机会也就越多，更神奇的就是这几个城市的外来人口最多，而外来人口越多就说明这些城市对人才的吸引力越大。而农村的房产由于没有任何配套设施，所以也就注定没有任何价值。实际的情况也是如此，农村的房产根本没有人购买，一栋建筑成本都要二三十万的农村房产可能十万块钱都没有人买，更不要说这些房产属于宅基地根本没有房产证，没有流通性也就没有任何投资价值。我在前几年开服装厂的时候，厂里有很多河南籍工人，这些工人经常要回老家盖房。我就会问她们，为什么要在老家盖房，她们说要给儿子娶媳妇，我又问她们盖套房子需要多少钱，她们说连工带料一般要二三十万。我说你自己盖的房周边没有学校，没有医院，没有商场，没有绿化，没有交通，甚至连条像样的马路都没有，还不如去县城买一套什么配套都有的商品房，价钱差不多。现在回过来看看，她们自己盖的农村民居房根本没有价值，反而是县城的商品房涨价了很多，可是她们当时就是不听，现在后悔又有什么用呐。更重要的是，现在的农村，人口越来越少，年轻人都外出打工，只剩下老弱病残，就是农活也是五十岁的人在干。而孩子也是越来越少，学校越来越差，但凡父母有条件都会给孩子送到外面去求学。外出打工的人不到万不得已的话也不会在回到农村了，至少都在城镇买房定居，这就注定农村的房子越来越没有价值。人口不断从农村流进城市，这就是城镇化，城市的本质就是提供公共服务的空间，就是提供各种适合人居住生活就业的场所。而房子的价值就是房子周边的各种公共配套设施的价值总和，这就是房地产的投资机会。房子周边的各种配套设施不断增加的房子就会升值，反之，周边配套设施不断减少的房产就会贬值，而农村的房子就会越来越越不值钱。未来，中国城镇化的发展趋势就是人口不断向大城市流入，对房价的影响就是越是高房价的城市房价越涨，越是房价低的城市房价越跌。这种分化格局将长期存在，广大投资者一定要认清形式跟上人口流动方向，切不可认为房价高的城市就会让人才流失，前几年某些专家说的逃离北上广已经重重的害了一堆人，希望大家不要再被害人的专家忽悠二遍。未来，特大城市的周边必然会涌出一个个环绕大城市的卫星城，这些卫星城既能享受大城市的各种优质配套设施，又能有相对便宜的房价和生活成本，这就是全世界通行的城市群发展模式，中国也正在大力建设五大城市群，这就是未来中国房地产投资者最好的投资机会。洞察最高层言行，分析新经济趋势！本文作者：康辉，北京世诺房地产研究中心首席分析师， 澳大利亚财富投资集团北京首席代表，毕业于北京理工大学应用数学模型专业，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表四百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。 |
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发表于 2015-10-28 18:48:41
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